不動産売却の基礎知識








仲介を依頼するメリット・デメリット

不動産を売却する際の方法として、大まかに「仲介」と「買取」の2種類があります。不動産会社を通じて買い手を探すのが「仲介」、不動産会社が売主様から直接不動産を買い取るのが「買取」です。一般的には、より高く売ることが出来る「仲介」の方法が多く用いられます。

仲介のメリット 仲介のデメリット
希望の金額で売りに出すことができ、時間をかけて買い手を探すので、買取よりも高額で売却できる。 買主様がすぐに見つかるとは限らないため、売れるまでに時間が掛かる場合がある。
買主様との交渉や契約などを、全て不動産会社で担ってもらえる。 仲介を依頼した不動産会社に、仲介手数料を払う必要がある。⇒詳しくはこちら
インターネット等での宣伝活動を不動産会社で行うため、全国から広く買主を探すことが出来る。 物件の宣伝をすることによって、売却することを周囲の人間に知られる可能性がある。







媒介契約の種類

仲介を依頼する場合、売主様と不動産会社との間で媒介契約を結ぶことになります。媒介契約の種類には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。それぞれの契約方式にメリット・デメリットがありますので、お客様のご希望に合わせて選択することが可能です。 image2

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社に同時に売却を依頼できる？ × × 〇
売主様が自分で買主を見つけて取引できる？ × 〇 〇
不動産流通機構（レインズ）に物件を登録する 義務あり
（契約成立後、5営業日以内）		 義務あり
（契約成立後、7営業日以内）		 任意
会社から売主への業務報告 義務あり
（1週間に1回以上）		 義務あり
（2週間に1回以上）		 任意







売却に掛かる費用は？

不動産を売却する際には、仲介手数料を始めとした以下のような経費が掛かります。一つずつ見て行きましょう。

　・仲介手数料　　　・印紙税　　　　・抵当権抹消費用
　・譲渡所得税　　　・測量費用　　　・その他諸経費 image1

仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼した場合に、不動産会社に支払う費用です。この仲介手数料の上限は法律によって定められています。例えば400万円を超える売買価格の場合、下の表の3つの計算式を足した合計になります。

不動産の売買価格 仲介手数料
200万円以下の部分 売買価格の5%+消費税
200万円超400万円以下の部分 売買価格の4%+消費税
400万円超の部分 売買価格の3%+消費税

仲介手数料自動計算ツール（※準備中）

　不動産の売買金額を入力　 円

　この不動産の仲介手数料は　
円
（消費税10％込み)

印紙税

印紙税とは、契約書などの課税文書を作成する際に課税される税金です。不動産の売買価格に応じた金額の収入印紙を、不動産売買契約書に貼付する必要があります。具体的な金額については国税庁のホームページをご参照ください。

抵当権抹消費用

不動産に抵当権が設定されている場合には、買主様に引き渡す前に抵当権を解除することが必要です。抵当権抹消の登録免許税が不動産の個数×1,000円、司法書士手数料が約2～3万円程度掛かります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益を得た場合には、譲渡所得税が掛かります。(税率は所有期間によって異なります。)ただし、利益が発生しなかった場合や、特別控除を利用することで譲渡所得税が発生しない場合もあります。

測量費用

土地の確定測量図や境界確定書が無い場合には、土地家屋調査士に依頼して測量を行う必要があり、この費用は売主様側の負担となる場合が多いです。土地の状況によっても変わりますが、相場は約35万円〜80万円程度です。


その他の諸経費として、処分費、契約費、各種証明書の発行費、引っ越し費用、印鑑登録証明書、ローン残高証明、書住民票取得費等が掛かる場合があります。







売却までの流れ

1.売却相談・査定
まずはご相談頂ければ、無料で物件の査定をさせて頂き、売主様のご事情に合わせて売却プランを立てていきます。急いで売りたいのか、時間が掛かっても良いからなるべく高く売りたいのか、ローンが残っているのか等、様々な観点から見て売主様の状況に合わせたアドバイスを致します。 もちろん同時に複数業者に査定依頼をしても良いですし、査定後に必ず契約を結ばなければならないということは一切ありません。お気軽にご相談ください。
2.媒介契約
査定が完了した後、査定価格等にご納得いただければ、弊社とお客様との間で媒介契約を結ぶことになります。 この契約を結ぶことで、その時点から弊社がお客様の物件の広告活動を行い、買主様を見つけて売買契約を成立させるお手伝いをさせて頂きます。
3.売却活動
媒介契約締結後、実際に売却活動を行います。具体的な弊社の活動としては、レインズへの登録、各種ポータルサイトへの登録、自社ホームページでの広告、現地看板の設置、配信メールによる投資家のお客様への宣伝等、様々な方法に力を入れております。 そしてお問い合わせ頂いたお客様への対応や物件案内を行い、物件を購入して頂けるお客様を探します。
4.売買契約
実際に購入したいというお客様が見つかると、「購入申込書」を提出して頂きます。 そして、金額や引き渡し時期、融資の利用など、売主様の希望条件と合致すれば、売買契約へと至ります。 通常、売主様、買主様、仲介業者が一堂に会して契約を行うのが一般的です。 宅地建物取引士が重要事項説明を行い、手付金の授受、契約書への署名・押印を行います。
5.決済・物件引き渡し
売買契約の際に決めておいた日時に、決済・引き渡しを行います。 売買金額から手付金を除いた残代金の支払いを買主様から売主様に行い、固定資産税や住宅ローンの精算も同時に行います。 このタイミングで、仲介手数料もお支払い頂きます。決済が完了したら、同日に物件の引き渡しを行います。
6.確定申告
物件の売却後、売却金額から購入時の金額や諸経費を差し引いて利益が出た場合、確定申告を行い譲与所得税を納める必要があります。 ただし、売却によって利益が出ず損失となった場合も、他の所得との損益通算を行い、納税額を少なくすることが可能となる場合もあるため、確定申告の手続きを行うことをおすすめ致します。







Q&A

Q. 査定の前にあらかじめ準備しておくものはある？
A.必ず必要なものはありません。ただし、建物の図面や課税明細書などの書類があると、より正確な査定額を算出しやすくなります。

Q. 査定金額はどのように算出するの？
A.査定には、「簡易査定」と「訪問査定」があります。簡易査定とは、物件周辺の相場や取引事例から、おおよその査定金額を算出する方法です。 訪問査定は、実際に物件を訪問して、経年劣化や設備等の詳しい状態を考慮した上で査定金額を算出する方法です。 より正確な査定金額を知りたい場合には、訪問査定をおすすめします。

Q. 査定依頼したら、その会社で媒介を頼まないといけない？
A.もちろんそのような事はありません。 複数の不動産会社に査定してもらい、最も条件や相性の合う会社に媒介を依頼することをおすすめします。

Q. 売却に必要な費用はどのくらい掛かる？
A.仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、譲渡所得税、測量費用等が掛かります。詳しくはこのページの『売却に掛かる費用は？』の項をご覧ください。

Q. 仲介手数料はどのタイミングで支払う？
A.仲介手数料は、決済のタイミングでお支払い頂きます。それより前の販売活動や売買契約の段階では、一切お支払い頂く必要はございません。売買契約後に無事に決済に至った場合にのみお支払い頂く形ですので、ご安心ください。

Q. いま住んでいる家を、住みながら売りに出すことは可能？
A.可能です。中古住宅の場合、住みながら売りに出すお客様もたくさんいらっしゃいます。 日時を調整して、購入希望者の方に物件を内覧して頂く場合もありますので、その際にはご協力いただけると幸いです。

Q. まだローンが残っているが、売却することは可能？
A.可能です。ただし、物件の売却時に残りのローン返済をすべて完了させなければなりません。 売却によって得たお金をローン返済にあてる形になりますので、金額などにご不安がある場合は一度ご相談ください。

その他にも気になることがあれば、弊社までお気軽にお問い合わせください。